意大利租房合同中房主和租客的法律权利解析
来源：欧洲购房网作者：欧洲购房网时间：2017/8/2
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房东和租客可否自由约定意大利房屋的租金？租金最初可以自由谈判，但最初的4年合同可能不会增加75％以上的生活费用。房东被禁止提前支付超过三个月的租金，同样适用于保证金。通常，租户在入住前总共支付六个月租金 - 提前三个月，三个月存款。在合同终止时，存款利息（目前为3％）。
地主和租客在意大利有什么权利，特别是合同期限和驱逐？
意大利有两种类型的合同：
该标准合同允许业主与租客来决定的条款，包括租金。
其最低租赁期为四年，并向租户提供续期四年的续租选择，除非业主给予六个月的通知，要求出售该物业。在此期间，租金可能不会超过生活指数成本的75％。
二年以后，业主可以通过六个月的通知终止合同，不需要具体说明。
另一方面，“特别”合同则遵循国家业主和租户协会制定的指导方针。租赁期不得少于三年，并可续期两年。
这些“特别”合约租金上限较低，租金上限不得超过协会协议确定的最高限额。1998/431的法律为选择这些“特别”租赁合同的业主引入了税收优惠。
意大利豪华别墅所有租赁合同必须以书面形式注册并具有法律效力。
租客由于合理的原因（即他/他必须迁往另一个国家或城市就业），可以在较早的日期选择终止合同，但必须提供至少六个月通知的注册信。如果在合同期满前六个月给予通知，则不需要具体的理由。
另一方面，房东四年之后只能服务一次（三个是“特别”合约）。以下是足够的理由：
为了出售房产，只要房东没有其他公寓，除了他所在的地方
对于房东的个人使用或家庭成员的使用
为了使公共，文化和宗教目的使用财产（只要他为租户提供另一间公寓）
由于严重的结构性损坏，翻新财产
如果租户在同一市区拥有另一间公寓
如果租户没有永久居住在公寓里
“特殊”合同下禁止分包。在其他方面，只要财产全部不向第三方出租，转租可以接受。但是，转让条款必须在双方明确规定和讨论。在允许的情况下，承租人对因使用财产的其他人造成的任何损失负责。
立法
意大利租赁由Ln392 / 1978（“公平租赁法”），Ln431 / 1998和宪法规定。这些法律规定了租赁合同的框架，包括租赁期限，租金和租金上涨以及争端解决。
非租金租赁的情况
持续时间到完成服务过程 零
试用期限 450
执法期限 180
驱逐租客总数 630
法院：Lex Mundi项目
意大利法律制度有效吗？
尽管特别程序加快了房东/租客纠纷的解决，但由于租户的驱逐通常暂停六个月，如果租户失业65岁以上，还有五个以上的儿童，则驱逐是缓慢的。
租赁市场几十年来一直在下滑。20世纪20年代初，特别法规拒绝合同终止，阻止了租金上涨。然后1978年的“公平租金法”（第392号）确定了最短期限的四年，并继续实行租金控制。
但这也让业主在四年后才能拆迁租户，以便出售物业，这导致了租赁业（不再被视为有利可图）向业主强行转移。1998年的租金法并没有大幅度改善这种情况。正如预期的那样，市场现在显示出“旧的”合同租金（与通货膨胀没有一致）和“新的”合同租金（通货膨胀预期倾向于“高租金”）的强烈对比， 。
标签：意大利租房合同
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