一直以来，德国的房屋价格以稳定著称，给人以“众国皆涨我独静”的感觉。不过，就在欧洲央行的低利率政策以及海外买家的推动下，德国房价也逐渐变得不冷静了，从“不涨”变成“涨太快”。

不过，诸多业内专家认为，虽然德国的房价打破了原有的平静，但是“德国模式”依旧在发挥它的作用，并没有出现大面积的房产泡沫。曾经，中国人最羡慕的就是德国没有飙升的房价，如今这种平静已经被打破。

近日，德国联邦统计局发布的数据显示，2014年上半年，德国批准新建住房13.68万套，房价水涨船高，这在住房市场十分稳定的德国引发了人们的关注。在这样的背景下，德国的房地产逐步成为了投资者的新宠。数据显示，至2013年底，亚洲投资者在德国房地产市场的投资额已在2011年的基础上飙升916%，增至12.7亿美元。

仲量联行的最新数据显示，过去3年间，中国和韩国的投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，即柏林（27%）、法兰克福（23%）和慕尼黑（9%），同时还在多座城市进行了组合投资交易（39%）。

那么，是什么打破了德国房地产原有的平静？德国的房地产究竟有何吸引力？未来当地房价的又将呈现怎样一番景象？
　　
1、六年上涨70%

随着欧债危机的疑虑消散，国际资金大量回流欧洲，德国楼市已经可以媲美英国，更成为最能吸引投资的欧洲地产市场之一！根据德国著名统计网站Statista发布的报告，2013年德国大中城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年，德国房价依然呈现上涨趋势。

“6年前，德国汉堡的平均房价是每平方米2021欧元（约合人民币1.63万元）。而现在，当地每平方米房价已超过3500欧元（约合人民币2.97万元）。”在德国汉堡生活的华裔张晨晨告诉记者，“我没有预料到，德国的房价会在6年内出现超过70%的涨幅。”
　　
通过朋友介绍，记者联系到当地的房地产经纪人Doris。“根据我们的统计数据，2013年，德国住宅的平均价格为3306欧元/平方米。房价保持连续两年上涨的德国房地产，未来可能进一步上涨。”Doris表示。

与此同时，记者还从当地房产中介处了解到，柏林作为德国的首都，目前房价呈现出稳健的增长态势。2007年，柏林的平均房价在每平方米1500欧元左右（约合人民币1.2万元），今年年初已涨至每平方米2900欧元（约合人民币2.46万元）。而德国第三大城市慕尼黑的房价更是涨势逼人，从2007年的每平方米2800欧元左右（约合人民币2.38万元）涨到了4600欧元（约3.90万元人民币）。
　　
在德国当地人看来，房价如此上涨显得不同寻常。“我们都说，一直以来冷静的德国楼市，开始‘冲动’了。”Doris开玩笑说。同样有些“冲动”的还有当地的租金。根据德国房地产协会的数据，1949年之后修建的中等水平公寓，平均每平方米房租5.75欧元（约合人民币45.7元），相比2013年上涨了3.1%；大城市的房租尤其贵，慕尼黑以每平方米11.9欧元（约合人民币95.6元）的价格居首；之后是斯图加特10欧元和汉堡8.95欧元。新楼房和1948年以前建的老房子租金上涨幅度也达4.87%。

2、内外动力共促

贷款利率下降、收入增长两大内因，加上外来投资大量涌入的外因推动，都让德国房地产变得不再那么淡定。

“近些年来，越来越多德国人开始买房，这将导致房价出现新一轮增长。与此同时，外国投资者的关注以及国外资金的进入，最终搅动了德国房价。”《国际金融报》记者分析，预期今年德国房价的增长幅度有望达到5%。

“2008年，欧洲其他国家和地区发生了不同程度的金融危机。欧债危机导致投资者损失惨重，因此他们开始将投资视线转移到经济发展相对稳定，楼市价格相对便宜的德国。德国楼市投资者主要来自于意大利、西班牙、英国、法国等。同时，随着中国富裕阶层的增多，投资德国高端房地产的队伍也不断扩大。这些因素都助推了德国房价上涨。”一位业内人士告诉记者。

据德国房地产协会IVD统计，在德国的房屋投资市场中，来自外国的投资者已占到1/4。例如，在首都柏林，就有大量欧元区其他国家的资金正在涌入——30%的购房者来自意大利、西班牙、法国等其他国家。在频频面临政府债务危机的西班牙和意大利人眼中，德国房地产市场无疑是远离泡沫的天堂。作为欧元区经济引擎，德国人素有租房的传统，但是在欧洲央行实行低利率政策、欧元区经济不确定的双重压力下，德国人正在改变这个传统。

英国《金融时报》援引房地产商Stegerwald的话称，“‘混凝土黄金’这个词现在非常流行。人们不是喜欢房子，但是由于存款没有利息，你所能做的事情只有买混凝土不动产。”

“如果没有这场来势凶猛的债务危机，德国人也许就不会对购置房屋怀有如今的热情。”有媒体观点指出，尽管债务危机对德国的冲击相对较小，但还是降低了国民的安全感，人们纷纷开始转向，从不动产中寻找依靠。“所以，相比起德国市场上其他收益较少且安全性较低的金融投资产品，投资者普遍倾向于相信房地产的保值功能”。

“德国当地人开始积极地买房。”德国当地人汉娜告诉记者，随着房价的上涨，外资的涌入，投资房地产已然成为当地人保值资产的良方。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者分析，德国房价的强势上扬正是由全球宏观经济走势决定的。“在过去一年里，欧元区经济先行指标出现了整体好转的迹象。经济的回暖为德国房价的上涨提供了根本性的条件。”

　　
3、“德国模式”未失效

许多人将德国房价此前的稳定归功于“德国模式”的抑制作用，或许这也能为其他国家抑制房价过快上涨带来参考价值。
　　
面对当前情况，一些专业人士认为，虽然德国的房价打破了原有的平静，但是“德国模式”依旧在发挥它的作用。所谓“德国模式”就是强调政府用行动强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性，强化房地产行业的福利性质而弱化其盈利性。

在分析人士看来，“德国模式”的显著特征之一就是以高税制遏制炒房。尽管德国的地方政府掌握着大量的公有土地和公有住房，但从不以“土地财政”作为政府的“摇钱树”。

“我们知道，最近几年，德国经济形势总体良好，成为欧债危机期间欧盟国家的经济和金融避风港，不少外地资本相继流入德国，推高了房价。”Louis告诉记者，不过，德国并没有因此出现大面积的房产泡沫，一切都在政府的“掌控”中。
　　
尽管各种因素在推动“租房一族”转向买房，但目前德国民众的租房比例仍高达40%。这种发展趋势有一定的历史原因：二战后，德国资金匮乏，多数人无力购买自有住房，租房成为大多数人的居住模式。

为了保护租户的利益，德国制定了相关法律法规，严格限制出租者胡乱涨价或者将租户“扫地出门”。例如，德国《民法》中规定，出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%上限。如果出租者上涨房租的幅度超出了法律规定的上限，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。这种稳定的租赁关系让很多德国人可以安心地居住在出租房屋中。　　

4、投资潜力

“德国的房价确实很有投资潜能。”Louis表示，因为和国际房价相比，德国目前的价格仍然十分便宜，德国的房价其实一直被低估了。

有专家认为，德国的经济实力似乎完全没有在房价中得到应有的体现。尽管德国被视作欧盟的救星和经济引擎，但其房价水平处于欧洲的最低位，和国际水平相比更是极其低廉。根据《全球房地产指南》显示的各国黄金地段房价，相比中国、加拿大和澳大利亚，德国的价格极其低廉，对德国房产投资者而言，这就意味着巨大的上升空间。

与此同时，国际评级机构标准普尔在今年年初发布的报告预测，由于受到失业率上升和财政紧缩的持续影响，大部分欧洲国家今年的经济活动将会较为疲弱，房地产市场价格将继续下跌。而与欧洲邻居们不同的是，德国的楼市被标普看好，预计2014年房价仍持续增长。

　　
5、投资客户说

“虽然我们知道德国房价快速上涨更多的是阶段性因素，但未来总体上升的趋势是不变的。”Louis的一位韩国客户认为。
　
“据我所知，柏林每年都有大约1.5万户的新人口涌入，这就是房地产市场的刚需人口。而与此同时，柏林还保持着德国所有城市中最低的失业率，这意味着居民拥有良好的购房能力。在德国投资房产，看上去很安全。”该韩国客户说。