大部分人购置房产是为了安家，朝九晚五的工作已经令我们忙忙碌碌而没有多余的时间和精力去关注房地产动态，因此，很容易就会错失能让我们的房产获得回报的大好良机。

我们很多的中国客户秉持的是传统的安家置业的购房观念，因此错过了不少可以通过自己购买的房产获得丰厚回报的时机。 对于很多第一次买房的年轻人而言，您会发现今天要谈的话题特别有益。但是，任何投资都是有风险的，我们今天仅仅是就以往经验进行探讨，而绝非房地产投资建议，如果考虑以房产作为投资，您还是要寻求对您具体情况合适的建议。

在房地产投资方面，有很多因素会影响到投资回报以及回报率多少，我将以下五个方面的因素来进行探讨。今天谈前两个因素。

1. 房产位置 - 地理位置
2. 房产性质 – 新的还是旧的
3. 购买方式 – 贷款还是现金
4. 雪球效应 – 居住长短
5. 回报总额–费用及增益税

1. 地理位置

地理位置是决定房产投资回报的首要因素。 正如文章开始提到的， 有些房产三年内就翻倍了，而有的房产十年也没有任何变化， 这其中的关键就在于地理位置。 您可以在网络上搜索到现成的有关房产升值的信息，它们包括有土地注册处的官方数据、其他官方和非官方的网站，以及房地产代理提供的定期报告和/或者通讯。

以安家为目的

如果您的目地是安家，那么就需要找距离学校，工作地点或朋友们近些的地理位置，能买房的地区因此会有一定限制。 而且，当您有个家庭需要支撑的同时去购置房产，在资金方面也会有局限性。 因此，如何令房产获得增值恐怕就不是您会关注的首要问题。

但是，如果您以更长远的眼光来看待通过房产投资来获得回报的问题， 那么您就可以及早着手，选择一个更好的地理位置来作为自己的首选。 您要注意：有时哪怕在同一地区不同街道上的房产价格可能就会有很大差别，也许这条街就要比那条街贵10-20%，房产的增值率也会不同。

因此，如果您决定买房，在决定了您想要的大致区域后，如果想要得到更好的回报，就要下工夫去寻找"正确的街区"，这就需要您了解熟悉当地并且取得综合信息。

以投资为目的

如果您打算购买的是投资型房产， 那您可以选择的区域空间就大了，不受自己住房限制，可以选择有更高回报的区域。 很多人愿意居住在他们所投资的房产附近的地方，其实这也不是必须的。 所以，您尽可以不受任何限制地去选择能给您带来最大收益的地区。

尽管如此，您会考虑您投资的租金回报，所以恐怕更多是要考虑您所投资的房产是否容易出租，所以要选择那些距离学校、商业设施近或交通便利的地点。

综上所述， 地理位置是您想要通过房产投资获得丰厚回报的制胜关键，我们的很多客户都是得益于在适当的时机，购买了优越地理位置的房产。

2. 房产性质 – 新的还是旧的

旧房产

房地产开发商通常是以低价购买旧宅或老楼，然后将它们翻新或者改造后再转卖以获取利润，如果您有精力和能力，也可以模仿类似的做法。

老练的投资买家往往会选择传统的维多利亚式或乔治亚风格的房产，这类房产的天花板很高，明亮的自天花板至地面的落地飘窗。这些建筑本身就因其历史文化及罕见而保有其价值。 但是，除非开发商或者前人业主已经进行了工作，否则这类房产往往需要重新装饰或翻修。 因此，无论是前者还是后者，您或者可以享受买到一处现成房产的轻松，或者虽然是购买了一处看似带来诸多不便，需要人力物力翻修的房产，但是却能从之后的丰厚收益中获得平衡。

新房产

很多中国买家都更倾向于购买新开发的房产， 这完全可以理解，我们都想做入住房产的第一个主人。 这类房产不大需要什么修缮，而且厨房、卫生间、睡房等设施设备都是全新的。 通常情况下， 但是新楼盘的房子增值往往要比二手房需要的时间长。

您另外需要注意的是，回顾1990年经济大萧条的案例，那时有些新楼盘价值缩水了近一半， 很多买家都被困在其中抽身乏术，因为即使在损失定金的情况下，那房子的价值还是抵不上贷款。 重要的是，无论新房还是旧房，房产的位置仍然是以上两点的决定因素。

虽说新楼盘投资比二手房有难度，但是在其中有仍然不乏好的投资机会，像现在就有很多新楼盘的购买者。 有些新楼盘在过去几年中飞速增值， 有很多投机商在新盘开盘初期价格较低时购得，在楼盘甚至没完全竣工前转手就已经获得了可观的收益。

根据以往诸多案例及房地产市场各种分析报告来看，买旧房与买新房相比较， 总体来说旧房贬值的可能性相对较小， 增值较快。但是如果您的工作十分忙碌，没有足够的时间和精力来打理，也要根据自己的实际情况量力而行。

总而言之，无论买新房还是旧房， 最重要的是您要根据自己的实际情况及需要来决定。

2. 支付方式-贷款还是现金

大多数的买家都是贷款买房， 有些人会贷能借到的最多的款项，有的则尽量少贷款以图安全。 您贷款越多，从贷款中得到的增值和回报的比例就可能越高，也就是利用借来的钱获得的回报越高。 因此，这是一种通过贷款增加获得回报的方式。 但是，投资都是与风险相伴，这里的风险主要在于利息，利息可能会上涨，导致您每月的还款额也会增加。

贷款多少才合适呢？

十几二十年前，您可以做全额贷款，有些时候甚至可以贷到105%的款，超出部分是用于您买房后可能会进行的修缮工作。 由于在房地产市场下滑时，很多贷款者违约拖欠的情况很严重， 这些贷款现在都已经不复存在了。

我们中国人有关钱的经营方面是以重积累重存储而闻名，我们当中很多人对于消费借来的钱都感到很不安， 因此很多客户在买了房产后还会尽快将房贷付清。

谈到房产回报， 其实利息的上浮很少能够与您的房产价值的提升相匹敌， 当然，还与您在什么地点买的什么房产有关，前提是您所买的房产是一处地处优异地理位置的有吸引力的房产。

投资有很多方式，您应该用您熟悉并了解的投资方法。 比如投资股票市场，如果您投入的时机好，股票选择的好，回报就会又快又高。 但是如果投资时机不对，也有可能血本无归。您只需切记一点：存在您帐户里的钱往往是会贬值的，尤其是像现在利率低的时候， 您辛辛苦苦挣来的钱很有可能就此损失了。 如果有大笔存款， 您可以请教投资专业人员给您提供适合您的方案。

想要最大限度提升您房产投资回报最大胆的方式就是增加贷款额， 在几年后当您的房产升值后可以进行再融资，即再次贷款。如购买价值更高的房产，申请更大额度的贷款。也就是说把这几年房产的增值额拿出来再发展，用来购买另外一处房产，或者用于另外一项投资或拿来作为家用。 但是，这种贷款方式存在的高风险也是不容忽视的，如果您的收入来源发生了变故， 又或者房地产市场出现了变化，可能致使您无力偿还贷款。那时银行会有权收回你的房产。

本金还贷或本息还贷

为了便于现金流动，很多开发商或客户都采用只是本息还款的方式。 这种还贷方式，正如它字面的意思所表达的， 您还的单是利息部分而非本金部分， 如果您没有清偿全部贷款的意图，这种方式能让您将每月还款数额降到最低而不会成为您现金周转的障碍。 几年后， 如果您的房产增值了， 您就相当于通过贷款提高自己的资产净值，拿到收益。

因此，如果您希望使得自己的房产获得最大的回报，那么总体而言贷款会是一个好的选择。 但是您也需要谨记：当您决定贷多少款的时候，您一定要慎重综合各个方面，包括您的现有资产、债务、抗风险能力及心理承受能力等等诸多因素。 在做决定前，最好请教理财顾问来为您量身定做合适的投资计划。

4. 雪球效应- 居住长短

我们很多人一旦买了房子之后就一直住下去，不愿意承受搬来搬去的麻烦。

但是如果您想要从买房中获得收益，这可不是个好办法了。 从买房中获的最快最高的回报就得像我们常说的"滚雪球"一样， 您要想在房地产市场里不断上一个台阶，那么隔一段时间就要把房子卖掉换到更大更贵的房子。 这个时间段可能是三五年，也可能是五到八年。 房子越大，折旧率也就越高，因此您的回报也就越高。 其实这是一个很简单明了的算式： 一套一百万的房子增长10%要比一套二十万的房子增长10%的净回报更高五倍。

历史上房地产每个世纪都在增长， 增长的那部分就成了您的资产实体。 如果您只是原地不动，那么您资产增长的速度就会减慢。

总而言之每一个客户的要求和条件在每个时期都有不同，我们需要在尽情享受生活和从房产上获得回报之间寻求一种平衡。