目前西班牙房屋市场基本上仍处於低迷状态，故不少侨胞决定买一套二手房，付出了首付后，每月偿还贷款的金额比现在付的房租都低。经过十几年的还贷，房子就属于自己的了。

　　但是买房毕竟是一个较为复杂的买卖。手续比较复杂，还是应该一步一步地认真办好。

　　第一，看房。看到一处房子，价位不错，房子也不算太旧，面积合适。要看好里面的设备是否齐全：水电煤（煤气天然气越来越多的被电取代了）。

　　如果是房东直接出售，应当允许想要买的人进去仔细检查水电煤的情况。水：多数房子的水费是由自来水公司直接来抄表、收费的。但也有不少旧房子，水费是收在公用费一起的， 也就是说在Gastos de la Comunidad一起了，有的甚至包括冷热水在内。在这种情况下可以要求Comunida开出证明，证明房东没有欠款。电：要试一试点灯开关，看一下电表的走动（曾经有一为客户租来了一个店铺，结果一直没有电费单。最后发现那个local压根没有电表。开店后一直没法提供电费单据。如果税务局来检查会出问题。如果电力公司发现会被剪电，重新申请又会产生很多的麻烦）。煤气或电磁炉：到厨房看看是天然气还是气罐。认真检查房屋是否有漏水的地方，窗户玻璃是否完整。如有问题，要求房东在交房前修复。

　　第二，签订押金缴纳合同。一般来说，中介公司或者房东在确定买卖关系后，要求买方交一些押金。交押金一定要有书面收据，最好有一份Contrato de Arras（押金合同）。这份合同里除了有买卖双方的个人资料外 （如果是中介收取的押金，要有收钱人或公司的资料），有买卖房屋的资料（位置和在房产登记处的登记资料），双方确定的买卖价，付款方式，所付押金金额，双方确认的买卖正式签字的日期等。此合同里，有几部分内容是十分重要的：a）房东要确认所卖出的房子没有出租，也没有抵押等。以保证买方交款后立即可以入住。b) 双方确认了签字的日期，可以是大致的，比如，一个月以后等。如果到期不能签字，违约方要负责的。根据有关法律，如果买方违约，即须放弃所交押金；但如果是卖方违约，则须以押金的双倍金额作为对买方的赔偿。这两条中，尤其以b条为重要。以前华侨中就出现过，房东通过不同的途径找买主。收取了人家的押金后，又找到了愿意出更高价的人，就反悔，说不卖了，过去，很多人不懂得这一条法律，只能自认晦气，以取回押金为安。但是， 现在告诉大家，民法有具体条款保证押金的作用。如果房东收取了押金再反悔，必须以双倍的金额作为赔偿。前面讲了，如果是中介收了押金，这一责任需要中介来负。有的中介，在收取押金的合同中写道，房东收到XXX押金。而这部分钱本来是属于房东如果卖成了房子要给中介的介绍费里的。所以，如果房东反悔了，中介会找各种理由解除这份合同，最多把原来的押金退给买方。这样做是不合法的， 所以，要认真看好合同内容，保障自己的利益。同时要提出的是，在很多中介参与的押金合同中会允许买方在得不到贷款的情况下（通过种种努力却没有银行愿意贷款的时候）自动解除合同，而不产生任何的费用，退还给买方所缴纳的押金。

　　第三，确认买价。关于买价的问题，有人认为不是个问题，因为只要双方协议即成。我这里提到的却是我们工作中不止一次遇到的事情。买价也是卖价。一方愿买，一方愿卖即成。然而，接下来还有个如何写入买卖公证的问题。有的人，似懂非懂，建议你（买方）少报，旨在可以少交税。一所住家卖出，卖家需要在第二年的RENTA中填报，也许会因此交税。房东愿意这样做，因为他可以少交所得税。买方如果少报，也可以在大区税务局的财产转让税上的一点好处，也许正好在这条杠杠上，连公证书都会便宜些（买卖公证书是按交易价决定收费的）。但是，事情并不是人们想象的那么简单。本事务所就接到过几次客户拿来的，因为买进价低于大区政府估价而被罚的案例。例一：一对夫妇买进了一套住家，在办理买卖公证时，接受了中介的建议，少写了四万欧元。咋看起来，卖家愿意以低于市场价出售，买家则捡了个便宜。无可非议。但是，每个行政大区税务局，对于本区的所有房产都有基本估价，一般会比市场价较低一些。少了四万欧元，买家至少可以少交不少税。事过几个月，突然接到马德里大区税务局来信，说他少报了买价，并因此要补交税，再加滞纳金。这么一来，倒是偷鸡未成，反倒蚀把米。例二。一位侨胞，通过银行买到一座别墅。是原房主因为欠下银行贷款，交出的足迹的住宅。但是因为所在区域比较高档，一直卖不出去。几年后，房子遭到破坏，围墙、窗户、地板等很糟糕了。在经济危机到来时，银行一再降价，从一百万，降至六十多万。这位侨胞决定买下，并花了几十万装修一新。未曾想，两年后接到税务局来信，说这个房子，根据他们的估价至少值一百万。所以，要他补交税。我们的侨胞大叫冤枉，立刻找律师办理上诉。但对方是官方，“秀才遇到兵，有理说不清”。尽管银行出面证明，所卖出的房子就是六十几万，而且出具了房子当时被破坏的照片。至今这场官司还没打完，而与此同时，业主的所有银行账户被封。只要有一点钱，就被税务局收走，用来抵消“欠国家的钱”。

　　因此建议大家，如果遇到chollo (便宜货），最好让中介到本大区税务局去查询一下，看交易价是否“靠谱”，以免遇到以上两位同胞的同样遭遇。如果遇到银行收回的房子，价格特别便宜，但是房子却有一些硬伤，被损坏过（因通过法院收回，所以前住户不会维护房屋质量、漏水、门窗损坏、电开关丢损，甚至被人涂鸦、被人强行入住过）在这种情况下，房产确实便宜，但是一方面需要将相关材料以照片的形式留底，最好能写入买卖公证书内，否则需要雇公证人去房屋内检查，写出相关的破损，作为以后万一大区税务局来信要求补缴税收的时候可以很好的为自己辩护。

　　第四，找银行贷款。按目前的情况，到银行拿到贷款并不是十分困难。就是利率较高一些。为买住家的贷款（vivienda habitual),银行给的利率一般应该低一些。抵押贷款有固定利息（interes fijo)和可变利息(interes variable)两种。前者一般是在市场利息较低时可以采纳的，也就是说，从与银行签订贷款合同时，就决定接受银行提供的贷款利息，并在贷款有效期内一直不变的。第二种是，签订合同时规定的一种模式。目前常用的是Euribor 加一个差额（diferencial)。Euribor 全称是Euro Interanc Offeren Rate，意为欧元区银行同业拆借利率。但是，一般银行为了保证自己的利润，要在Euribor上加一个百分数。过去，在经济好的时候，银行为了从贷款中得到更多了利润，也因为当时企业向银行借贷的较多，而商业贷款利率要更高，所以，这个差额定得比较低。比如曾有过Euribor + 0.6%，多时达加1.50%等。最近的情况有点变化，一些银行给的可变利息是euribor + 2 以上，有的高至3。主要原因是目前的euribor 较低，比如最近是0.33， 而以前一般在1 以上，达到过2 以上。所以，即便是euribor加3，也就是3.33，一点也不算高。但是，以后经济环境好了，利率会升高，如果恢复到2点几，或更高，那么再加上2或3， 就会相对来说比较高了。所以， 与银行谈贷款的利率是一个极为重要的步骤。如果现在定下来的利率高，将来经济好转，euribor上升，你的还贷的利率也就随着升高，每月要交的金额也就多。银行一般会给你提供一张支付表格，让你看到第一年，第二年每个月要付的钱数。但是，第三年，第四年的金额就不可信了，因为，经济情况在变，谁能保证，三四年后的欧元利率是否会大幅度上升？这张表只能供参考。

　　找银行谈贷款，另外还有很多细节，比如买各种保险或银行的各种服务等，来降低还贷的利息。不是银行建议的所有服务都可以买的， 有的费用会很高， 而且，在借贷有效期内一直要这样做，每年要交出去不少钱。

　　在谈到贷款时，还有要求银行接受提前偿还（贷款还清）的条件。银行借钱是为了拿到利息，所以，他们并不希望客户提早把钱都还了。而中国客人恰恰又喜欢在自己有条件的情况下尽早的付清贷款。一般在客户要提前偿还的时候，银行会加一些附加条件。比如，提前支付的金额上加上一个百分比的comision （佣金）等。这都是可以商谈的内容。所以，建议买房时如果自己不懂的， 最好找懂行的人一起去，在银行提出的项目中做个比较，要拿到贷款，又不要交那些可以不交的钱。以免吃亏。

　　我们大家都知道，银行提供的贷款叫做抵押贷款（prestamo hipotecario), 也就是说，如果借款人不管因为什么原因不能偿还银行的贷款，银行就有权收走我们买的房子，以拍卖的形式收回所欠的余款。但是，现在有些银行在借贷合同中，又加了一个新的条件：即如果借款人不能偿还所借之款，银行将不仅有权收取房子，如果房子所能出售的价钱不能达到所欠金额，银行还有权向借款人追债，包括借款人以后可能会买的其它财产。比如，我们遇到过一个案例：夫妇俩买了一套住家，后来离婚了，这所房子的贷款还没有还清。两个人都不想再要这套房子，银行却向他们追款，根据目前低迷的市场情况，即使拍卖了房子也还不够偿还所欠之款。所以，如果他们放弃这套房子，不仅丢了已经偿付的金额，丢了房子，还欠银行一部分余款。他们必须用现在的其他财产和现金来偿还银行的贷款和利息。如果遇到这样的事情是很令人头疼的。

　　第五，找担保人。目前，不少打工的侨胞看到，用自己的一点积蓄买房，以后每月所交的钱比租借房屋交的租金还少，所以决定买房。但是，银行在检查所需文件时，认为，此人的偿还能力不够，所以，要求他/他们找一个担保人。此担保人在借贷人不能偿还银行的贷款时，有义务替贷款人向银行还债。他/她的还债义务和借贷人一样。所以，在找担保人时，最好是自己的比较近的亲戚。同时，在请人作保时，应当知道，你是把担保人推到了自己相同的地位，让他对你的借贷负责。不能将来自己又困难时，恩将仇报，把责任推给了他人。这样的事例不多，但也不是没有。本事务所遇到过一个案例。兄弟为哥哥买房借款作了担保人，但是，哥哥决定回国，放弃西班牙的居留和已经买的房子。银行因为没能按期收到当事人的还款，就来找了当保人，要求他来履行担保人的义务。这个当弟弟的担保人，没有第二条路，替哥哥还债，拿下自己本来不想要的房子，而房子的主人还是那个哥哥。像这样的事情，往往需要法律工作者介入，帮着找到一个让人满意的解决方法。

　　第六，在签署买卖公证时，买方需要让对方出示哪些文件？要保证自己买到没有问题的房子，首先要看到“房产证”。西班牙的房产证，是一份买卖公证，用以确认房东的身份。除此外，最好要房东出示房产登记处的证明，证明他没有把这个房子做抵押。还有诸如IBI（Impuesto de Bienes Inmobiriarios，房产税)的缴纳收据，业主委员会（Comunidad de Propietarios)出具的费用支付证明，水电煤支付收据等。从去年起，房子的买卖和出租，房东需要提供一个能源证明 （Certificado Energetico), 此证明是由专业工程师经过实地检查后出具的， 有效期十年。如果没有这张证明，公证人将不会同意买卖的签署。一般来说，买卖中有专业中介的，中介公司会帮助收取这些文件的。但是，如果买方是直接向房东买的，在做交易时必须十分注意，因为按照2013年第235皇家法令，房东在出售或出租自己的房产时，如果没有这份证明，所签署的租赁/出售合同将视为无效，房客或买方有权向房东提出索赔。

　　买房不但是涉及到金额高的买卖，而且如果操作不当会给自己带来很大的麻烦。所以，提请读者注意，在找房、找贷款和签署买卖公证时，不要以为有一个会讲西班牙语的人做翻译就行了。我们见过，有的客户，让自家的子女或朋友帮助完成了交易，最后在买房后却有了麻烦：比如，没有找到最好的借贷条件；因为翻译不懂行，或不负责，把担保人写成了买主等。所以，在决定买房时，最好找一个懂行的人做参谋，陪同签字。