伴随国内高进制家庭增多、投资渠道收窄，越来越多的人们把投资目光转向海外房产投资。这一期我们主要来介绍一下欧洲楼市投资中很有代表性的一个国家——葡萄牙，为什么要以它举例？因为目前欧洲房地产市场上，葡萄牙是中国投资者的主要选择之一。从我们公司的角度而言，每个月都会帮助很多客户在葡萄牙成功买房，根据这些购房经验，本文将简单的介绍一些葡萄牙房地产市场的特点，以方便我们中国的投资者在投资时参考，当然这里也要说一句，参考也仅仅是参考，真正的选择还是建议投资者在旅游的时候去欧洲当地实际考察一下，因为没有绝对完美的项目，只有最适合自己的投资项目，毕竟即使我们在国内投资也是要去售楼处去现场看一看的。

海外购房投资和国内有一个比较大的区别，在于海外购房后，购买者本人未必会去居住，就如同上海北京的居民在海南买了度假别墅，平时去住的次数也不会很多一样。因此海外购房投资第一大要务就是要考虑平时出租的问题，毕竟出租收益好的房子在任何一个国家都是受投资者青睐的。一般考虑出租情况要看房产位置，这是正确的。而我们今天也从另一个来看看葡萄牙的出租市场，即租客都是什么情况，当地人做房产投资是怎么操作的。希望给大家带来一些帮助。

葡萄牙租房人群分三类

说到租客，在葡萄牙租房的人分三类，本国居民、外国常住居民和度假游客，先说说葡萄牙本国居民的租房情况。

葡萄牙这个国家一共约一千多万人口，差不多是北京上海人口的一半左右。葡萄牙城市化做得不错。大约八百多万葡萄牙人生活在城市里，而城市里又以里斯本、波尔图为大型城市，因此在这样的城市里进行投资，相对而言出租率会比别的地方要高一点。

那么，葡萄牙本国人会有多少人租房呢？在葡萄牙，将近70%的公民是有自己的住房的，这个比例不低，不过也要注意，这个比例高的一个重要原因是农村人口自有住房率极高，侧面拉高了这个数据，所以在城市里，特别是大城市里超过三分之一的本国人还是需要租房的。一方面每年有很多的大学生及留学生有一定的租房需求，另一方面很多职业白领需要租房，欧债危机使得他们的买房增加了难度，因此租房是很好的过度方式。因此，学生多和白领多的地方是一个维持不错出租率的好选择。里斯本和波尔图都有著名大学，周围的住宅值得考虑。而里斯本有还有世博区, CBD区，这些写字楼相对集中的地方白领租客的需求量也会比别的地方高。

值得各位投资者注意的是，如果你选择是以租给葡萄牙本国人为目标，你的房子位置就要很便捷，方便他们上下班或购物生活，而你的租金未必会有租给旅游者的高，但是你的空置率会低，找到长租的租约也会相对容易。

第二类租客群体就是外国常住居民，可能大家会奇怪，怎么还有外国常住居民这一分类，这与欧盟的制度有关，欧盟成员国的公民又叫欧盟公民，他们有权利自由选择欧盟内部任意的国家进行居住、工作、生活，这是非常便捷的，所以每个国家都有很多的欧盟其他国家公民在自己国家生活工作不受过多限制。在葡萄牙，也有很多的其他欧盟公民生活居住在这里，他们中大部分还没有自己在该国的独立住房，因此他们也是租房的主力群体。

如果你也愿意租给在葡萄牙工作生活的欧盟其他国家公民，你要注意这些人以白领（如外企员工）和普通工人（如服务生）为主。交通便捷、租金不贵是他们所希望的，所以在交通主干道和地铁站附近的小户型是他们非常喜欢的。他们的租约也会以中长约为主。

第三类租客就是度假游客，他们呈现明显的潮汐性，每年5-10月葡萄牙旅游旺季到来时，游客会暴增，很多时候会出现一房难求的情况。这时候的租金回报非常值得期待。这些游客以欧盟内部游客为主，因为欧盟有申根协议，欧洲二十多个国家之间是免签证的，很多法国、西班牙等国人开车或者坐飞机直接就来海边度假了。当然也会有一部分葡萄牙北部地区的人，比如波尔图等，因为那里没有海，所以夏天也希望来海边。

如果你准备租给度假游客，那么你就要有准备，首先就是你的度假公寓或度假别墅景色和位置要很好，最好的自然是海景的，出门就是海边的房子最受欢迎，其次就是房间一定要宽敞，因为欧洲人度假一般全家出游，而且一玩就不是仅仅一两天，所以他们也不喜欢全家挤在酒店里，希望有地方家里可以聚会开派对等。海边的房子房价本身就会高一些，投资者最好实地去看看周边的风景，因为即使是一个小区，你家的风景比邻居的好，那么你的就会更好出租的。这个道理和海南购房类似。之前有一位我们公司的客人用五十多万欧元买了一套位置不错的海景别墅，带了全套精装修和家电、私家泳池，买完第二周就有游客要租，而客人后面一排的房子户型差不多，只是因为不是全海景，租金明显比客人的房子要低，这样的案例在我们的工作中比比皆是，因此还是希望各位购房时一定注意看看周边的风景，是全海景还是侧海景等等。

葡萄牙本国投资者更喜欢投资商铺

在葡萄牙，当地人喜欢投资什么样的房产？这是一个很有意思的问题，我们也来看一看。

首先在葡萄牙，并没有所谓的炒房风气，没有热衷于对居民住宅过度的投资（请注意是过度），一个人名下几套房的情况确实不多，原因有几点，第一个原因就是资金不多，欧债危机使得葡萄牙很多人的钱包缩水，买二套三套房的难度加大。第二个原因就是房产供给较为合理，在欧债危机之前，葡萄牙年竣工新房约6万套，欧债危机之后缩减到年竣工2万套左右，这对于一个一千万人口的国家来说，其实还算是不错的，没有过多的房子烂尾在那里。而对于我们投资者来说，过去新房建的少也是一个不错的事实，因为供求平衡的话有利于保值，而且欧债危机下的新房供应数量少，价格低，泡沫会少。一旦几年后葡萄牙彻底走出欧债危机，那么经济复苏必然会反应在楼市上，市场对房产需求会上升，这将有利于之前投资的房产的升值，当然还是反复强调的那句话，位置很重要。

一些投资者一到葡萄牙、西班牙等国，就会抱怨，怎么这么多老房子？而这正是因为葡萄牙对老房子非常重视，他们一般不会要求拆迁原地建房，而是采取用大量资金进行旧房改造，维护老房子原有特点。加入现代的元素，外表很古老，内部很现代。其实投资者大可不必对老房子过于纠结，因为欧洲大城市的老城区，一般地理位置都是不错的，生活、读书等很方便。去年我们的一位客人在里斯本老城区五十多万欧元买个公寓，楼下就是超市，对面是步行街，走路500米有医院和学校，客人很满意这样的房子，就是因为很适合客人在当地生活。而至于选老房子还是新房子完全看客人的喜欢，比如有的喜欢住四合院，有的喜欢住高端公寓。无所谓好与不好。

那么葡萄牙的投资者对本国的投资有什么偏好么？一般而言，相比居民住宅他们更喜欢投资商铺，原因很简单，葡萄牙的很多城市规划严谨，定位明确，而且像里斯本、波尔图历史悠久，这使得在这些大城市的核心位置，不容易出现SHOPPINGMALL，不会像北上广一样大商场林立，这使得居民的购物很大一部分是通过中小超市、中小商铺完成。所以商铺在葡萄牙人的日常生活中是蛮重要的，他们也希望下楼不远就能得到需要的商业服务。商铺的重要性不言而喻。而对中国投资者而言，我希望谨慎理性的对待商铺投资。毕竟商铺比居民住宅的投资专业要求更高，比如选址、选经营项目、市场运作等等，涉及时间和精力。当然如果你已经准备去那边长期生活、并且有不错的经营经验，商铺倒不失为一个不错的选择。最近一年商铺投资在中国投资者投资的比例是有升高的趋势。

除了商铺，高端度假别墅、写字楼、农场、物流业用地等，也是他们喜欢投资的领域。写字楼的市场供应量不大，租金也不会非常的高，但是租金相对稳定。如果想投资写字楼的话，一般请围绕着首都里斯本进行投资，因为这是葡萄牙写字楼市场最好的地方，一般而言中央商务区、世博区写字楼相对集中，选择的空间更大。农场的投资一般是以葡萄酒种植业为主，对农产品加工和葡萄酒加工感兴趣的投资者也会涉及该领域。葡萄牙的物流业投资是以机场、火车站、海港为主，基本都是与西班牙进行物流对接。因为葡萄牙的陆地邻国只有西班牙。物流业用地专业性强，投资者也多为欧洲的物流企业。

除了葡萄牙本国投资者之外，海外各国投资者也都有对葡萄牙地产的投资，其中，近一半的海外投资者来自德国、英国，投资的重点是商业地产、写字楼等。这与德英两国与葡的大量经贸往来不无关系。

作为中国投资者，建议以民用住宅投资为主，选好地区位置，博取一定的出租收益。如果有余力，商铺等项目可以投资，但也应谨慎对待。其他如写字楼农场等投资则完全看个人喜好。必要时可以分散风险，投资不同地区不同类型的房产。

说了这么多内容，也只是抛砖引玉，为各位提供一点参考，真正投资时务必从自身实际情况出发，量力而行，亲自考察后自己做出自己的判断。现阶段我们公司经常要送很多客户去欧洲观光考察，目的就是让客人在买之前先看看当地的房产是否适合自己，再做决定。因为这是一个理性的投资。要认真比较。后面几期我还将会对澳大利亚、新西兰、西班牙、英国、美国、韩国等国的房产投资进行介绍，希望可以帮助各位进行海外地产的投资。