德国房价上涨长期稳定受投资者热捧
来源：欧洲购房网作者：欧洲购房网时间：2018/1/18
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在世界范围内，很少有能让房价长期稳定国家，但德国是“例外的”。过去十年德国房价每年下跌1%。在过去的金融危机中，德国的房价从未发生过巨变。为什么长期的德国房价如此稳定?我们有什么意义?
在世界“独”的德国房地产市场
德国的价格在世界上是独一无二的，因为它们的长期稳定性。1)从绝对房价来看：德国的名义价格和实际价格都较低，稳定性较强;2)从相对房价的角度来看：德国的市盈率和租金低于租金其他发达国家甚至德国的房价涨幅都没有上涨的速度那么快，房价对收入的影响正在逐步下降。3)从自住率来看，德国的租赁市场是欧洲最大，最成熟的市场，法律制度和配套措施较为完善。一半以上的居民选择租房，从而减少了对住房的需求，降低了房价的波动。
总体特点：价格合理，房价收入比低
从横向看，在世界主要发达城市中，德国核心城市房价与房价的比例较低。从价格到收入的比例来看，慕尼黑，柏林不仅在欧洲处于低水平，在其他大陆处于低水平，伦敦，香港是其规模的三倍左右;从租金回报率来看，德国在世界发达城市居中;从租金比来看，德国的投资回收期约为二十年，美国远小于伦敦，巴黎，深圳，香港;从抵押贷款收入比来看，慕尼黑72.15，柏林51.92，伦敦的四分之一，巴黎的一半;从价格来看，德国柏林的平均价格仅为4578美元/平方米，远低于伦敦房价(28713美元/平方米)等发达城市。
纵向看，德国价格保持长期稳定。1)1970-1981年是上升期，累计增长23%左右;2)1982-1996年下降约30%3)1997-2007年略有波动，2008-2015年是增长时期，总量增长约10%。
很多发达国家跟与德国房地产市场发展趋势是不同的。世界主要发达国家的房地产市场经历了几轮周期。特别是1998年以来，全球房地产市场呈现出明显的集体繁荣。2008年次贷危机爆发后，全球QE和零利率，房价广泛。
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