德国住房市场价格上涨已经持续了几个月。在一个住房市场历史上非常稳定的国家，这是一个重大转变。原因？强劲的经济增长，110万难民，高工作移民，建筑供应薄弱，利率低。
德国享乐价格指数年内上涨了8％（7.6％通胀调整后）至2016年8月（享乐指数试图比较喜欢对等的准确，所以是房价趋势的最佳指标）。这是基于Europace数字，与去年同期相比上涨5.8％（5.6％通胀调整）。
公寓价格同比上涨9.6％（通货膨胀调整9.2％），而去年同期则为5.4％（通货膨胀调整5.2％）。
新房价格比现有房屋有所上涨。
在2008-2009年全球金融危机之后，德国住房市场是避免下滑的少数国家之一。
德国房价变动：
2009年，价格指数同比下降1.9％（-2.7％通胀调整）。
2010年，价格反弹，同比上涨3.6％（通胀调整为2.2％）。
2011年，房价同比上涨4.7％（通胀调整为2.7％）。
2012年，房价同比上涨4.6％（通胀调整为2.5％）。
2013年，房价同比上涨3.2％（通胀调整为1.8％）。
2014年，房价同比上涨3.7％（通胀调整为3.5％）。
2015年，房价同比上涨5.6％（通胀调整为5.3％）。
极低的利率和债券收益率鼓励了持续增长的需求，尽管大多数德国抵押贷款借款人借用高于“跟踪”利率的长期利率。
最危险的德国和挪威，根据一个报告-欧洲央行（ECB）所奉行的量化宽松计划，价值约US $ 65十亿每月，助长了房地产价格泡沫的担忧在几个欧元区国家穆迪分析，这也指向在英国（不使用欧元）的高风险。QE计划将银行利率降至零，鼓励对房屋的需求。德国房屋可能被高估10％，德意志银行于2013年底警告。
最近，移民危机和强劲的经济增长增加了压力。
对房价的担忧正在增加。当局也考虑过上限，可以借贷买房人数。2016年3月，德国政府实施了抵押信贷指令（MCD），要求银行对在德国收购住宅物业的借款人采用严格规定。除了物业的价值之外，这一新立法要求银行对借款人的信誉进行检查，使借款人难以获得抵押贷款。
在2016年第二季度
在东北德国：
在柏林，公寓价格上涨7.7％至每平方米3,036欧元（3,301美元）的中位数。一户和两户住宅的中位数价格同比上涨4.6％至每平方米2,104欧元（2,287美元）。
汉诺威在2016年第二季度同比涨幅最大，上涨10.02％至每平方米2,172欧元（2,361美元）。然而，一户和二户住房仅增长1.33％，达到每平方米1,719欧元（1,869美元）。
在德累斯顿，公寓中位数上涨了1.79％，达到每平方米1,987欧元（2,160美元），而一户和两户住宅房屋则上涨了6.35％，达到每平方米1,995欧元（2,169美元）。
在汉堡，中间的公寓价格上涨了1.41％，至每平方米3,480欧元（3,783美元）。一户和二户住房每平方米上涨2.57％至2,325欧元（2,528美元）。
在西德：
杜塞尔多夫在该地区的房价涨幅最高，上涨7.62％至每平方米2,261美元（2,458美元）的中位价。相比之下，一户和两户住宅的中位数价格下降了1.57％，达到每平方米2,163欧元（2,352美元）。
在科隆，公寓中位数每平方米上涨了5.79％至2,474欧元（US $ 2,690）。一户和两户住宅房屋价格同比上涨1.92％至每平方米2,099欧元（2,282美元）。
在多特蒙德，中位数公寓奖下跌3.05％，至每平方米1300€（US $ 1,413），M。一户和二户房屋的价格也下降了1.06％，达到每平方米1872欧元（2,035美元）。
在南德国
法兰克福在南德意志银行的房价涨幅最弱，同比增长3.29％至2600欧元（US $ 2,827）每平方米。其一户和两户房屋也是如此，其房屋每平方米上涨了1.44％至2,219欧元（2,413美元）。
慕尼黑的公寓在该地区同比涨幅最高，同比增长10.52％至每平方米4,821欧元（5,241美元）。一户和二户房屋价格上涨5.75％，至每平方米3,627欧元（US $ 3,943）。
在斯图加特，公寓价格上涨了9.07％，每平方米的中位数为2,519欧元（US $ 2,739），而一家两户房屋的中位数价格则上涨了8.29％至2,525欧元（US $ 2,745 ）每平方米。
所有来自Klein博士的房地产价格趋势指标（DTI）的数据。
柏林
德国首都柏林是欧盟第七大人口居住区。该市的住宅部门由于年轻人口的增长和欧洲创意和媒体中心的声誉而得到提升。它拥有几个着名的大学，管弦乐团，博物馆，娱乐场所和其他创意产业。到2015年底，柏林人口约360万人。
根据普华永道（PwC）和城市土地研究所（ULI）的投资者调查，柏林仍然是2016年顶尖的投资前景城市。大多数受访者认为，城市的年轻人口，发展土地的可用性以及城市不断增长的技术部门都是卖点。
根据仲量联行（JLL）的数据，2016年前六个月，柏林的交易量约为11亿欧元（约合12亿美元）。但住宅物业交易规模比去年小得多，交易规模平均为170个单位。
JLL表示：2016年前五个月的住房许可证数量有所增加，但需要20,000个住宅单位来满足目前的要求。
汉堡
汉堡是“德国的世界之门”，其港口是欧洲第三大港口。是德国第二大城市，也是欧盟第八大城市。它是一个主要的旅游目的地，其Speicherstadt于2015年7月被联合国教科文组织宣布为世界遗产。
根据普华永道（PwC）和城市土地研究所（ULI）的统计，汉堡在2016年之后成为柏林投资前景的第二名，该市拥有蓬勃发展的中小企业以及国际贸易和商业服务部门。
截至2016年上半年，汉堡的交易量从全市的五年平均水平上涨了五个百分点，达到3.2亿欧元（合3479万美元）。根据JLL的统计， “现有物业范围最广泛”。
2015年在汉堡授予的建筑许可证在2015年下降到约8,600个，低于2014年的10,000个。另一方面，达成的新高度达到了7,700个新高。在2016年春天，参议院发布了一个新的年度住房建设目标，达到10,000个单位，略高于联邦建筑研究所，城市和空间发展研究所（BBSR），目标是超过9,000个新房。
慕尼黑
慕尼黑是德国第三大城市，是许多主要大学，博物馆和建筑景点的所在地。它是一个交通枢纽，是德国增长最快的城市之一。在美世的2016年度生活质量指数中，德国主要城市中排名最高（4/230）。
慕尼黑已经失去了对柏林的顶级物业排名，这相当便宜。一名德国开发商普华永道和ULI调查的受访者表示，该市缺乏可能性，表示“慕尼黑在分区方面非常有限，哪里被允许开发”。
尽管如此，慕尼黑仍然在许多人的愿望清单以及巴黎和伦敦。该市每年新增8,500个新公寓的新目标仍然不足以满足需求。据BBSR报道，2015年全市需要11,200套新房，每年可以生产15,000到2万个新房，以满足当前的需求。
科隆
科隆是德国第四大城市，拥有三十多个博物馆和数百个画廊，由当地公司评估，在2015年底经济活动较弱。但是，基于春天，本地公司对2016年来看非常乐观科技工业商会 2016年调查。
根据科隆城市发展与统计办公室的数据，科隆的住房建成量在2015年达到了近4000个新房，是1999年以来的最高水平。约有三分之一是在罗登基兴，他们的住房增加了超过7％。在2015年，增加的建设活动帮助科隆首次实现了BSSR对3,900个新房的要求。然而，由于对房屋的需求不断增长，科隆市每年向大约6000个新房提出要求。
法兰克福
法兰克福是德国第五大城市。以其主要的贸易展览会而闻名，如法兰克福展览会，世界上最大的展会之一; 法兰克福车展，世界上最大的汽车展; 和法兰克福书展，也是世界上最大的。在Mercer发布的“2016年度生活质量指数”中，排名第二的城市排名第二，位于杜塞尔多夫（Düsseldorf）之后的第六位。
该市仍然是欧洲第四大房地产投资市场，但投资者更倾向于在其他德国城市投资。根据投资者的说法，“今年没有很多大型租赁活动，我们看不到新进入技术行业，他们喜欢在柏林。”
到2020年，该市的人口已经攀升至约74.55万人，预计到2027年将达到80万人。人口增长主要集中在城市的大型新建地区，如城市北部的里德堡（周边地区）和Eu ropaviertel（市中心I）。根据法兰克福公民，统计和选举事务处的数据，房屋达到了约4,100个新房，创历史新高20多年。然而，由于近期人口增长，这仍然低于目前的需求。
斯图加特
斯图加特是德国第六大城市，被称为汽车摇篮。在美世发布的“2016年生活质量指数”230个城市中排名第24位。
根据工商会的统计，全市经济情况良好。2015年新建成绩达到1900个，其中90％是多户家庭住宅，意味着土地短缺。尽管2015年达到同比增长11％，但住宅建设仍然不足以满足BBSR 2015年约3900个住宅单位的要求。
是公有房屋公司和合作社，是全市最大的净投资者，其次是专业资产和基金经理。
杜塞尔多夫
杜塞尔多夫是德国第七大城市，人口达60万。在美世发布的“2016年度生活质量指数”中，位于慕尼黑（4th）之后的230个城市中排名第六。
根据杜塞尔多夫统计与选举办公室的数据， 2014年的住房建成量在2014年经历了大幅度的增长之后，下降了20％，达到了近2200个。据BBSR报道，到2016年底，杜塞尔多夫需要约1700套新房。
建设不足以满足日益增长的需求
全国建筑业蓬勃发展。根据德国建筑工业联合会（HDB）的数据，占德国国内生产总值的4％，雇佣了250万人，预计 2016年将名义销售额增长3.5％，达到1,067亿欧元（1139.8亿美元）。
HDB总裁托马斯·鲍尔（Thomas Bauer）表示，2016年预计将建成约30万个新房，但由于城市人口不断增加和移民人数猛增，预计供应量仍将不足。他指出，从中期来看，国家每年需要建设40万个单位，以防止城市的住房短缺。
这一增长也将由政府推动提高其社会住房支出和对拟在城市地区兴建单位的私人投资者实施税收优惠措施推动。
德国住宅完工
2016年前八个月，发放的出租证明比上年提高了25.1％。根据德国联邦统计局（Destatis）的数据，2015年住房许可证增长了8.4％至308,687 。另一方面，住宅完工同期只增加了1％，达到247,722台左右。20世纪90年代中期以来，住房完工量大幅度下降，部分原因是政策变化，如2007年增值税从3％上升到19％，并取消了业主购买补贴。
根据仲量联行，2016年前六个月的市场交易总额约为44亿欧元（约合47.8亿美元），是过去五年中最薄弱的半年之一。这次交易量在2015年达到250亿欧元（约合271.8亿美元），是交易量最高的交易。
难民涌入
德国在2015年接管了约110万寻求庇护者。相比之下，根据联邦移民和难民局（BAMF）的数据，2016年德国项目接受了30万难民，不到去年的三分之一。
根据“ 金融时报”（FT）的统计，德国当局转向公共建筑，包括前学校和体育中心，以及图林根州的一个音乐厅和勃兰登堡的前军营。但即使这些还不够。
根据科隆经济研究所教授MichaelVoigtl?nder的说法，尽管2015年新增公寓约有248,000个，但这一数字不足以满足需求。除了紧张的住房供应之外，另一个问题是难民们往往会把自己定位在大城市，比如柏林，那里的住房供应更加紧密。这使得他们与当地人和移民（主要来自欧洲其他地区）在国内工作的房屋竞争。
一些房地产公司已向难民提供住房，其中包括LEG Immobilien，该国最大的房地产公司之一，为难民提供了大约1,830套公寓。德国最大的住房协会Vonovia也为难民提供公寓，但选择不披露这些数字。
德国适度租金收益率
许多德国人住在租房中。根据欧盟统计局的数据，2015年，德国占家庭总数的51.9％。
德国的租金收益率是温和的，部分原因是由于近期价格上涨，更重要的是因为住房投资以减税为主。
根据2010 年5月的“全球物业指南”研究，租金收益率。
在柏林，90至120平方米（平方米）的单位租金收益率从2.99％至3.54％。
法兰克福的租金收益率为60至120平方米。公寓从3.7％到3.88％不等。
慕尼黑公寓的收益率一般较低。产量为60至120平方米。单位范围为2.86％至3.48％。
现有合约租金比上年增长79.5％，新合约租金上升47.6％。平均而言，同期房价涨幅较小。自用房屋平均售价上涨64.8％，梯田房价上涨53.5％。根据BulwienGesa的数据，2015年德国的租金上涨了3.25％。
德国保守抵押市场
联邦银行对银行抵押投资组合的忧虑看起来很奇怪，因为尽管需求旺盛，租金涨幅比价格上涨更快，而且由于2015年的抵押贷款已经下降到国内生产总值的40.6％，这是非常低的水平发达经济体。与去年同期相比略有下降，达到国内生产总值的百分之四十点七，比一九九八年的百分之八十二大幅度下滑。截至2016年四月，房屋贷款总额达十二亿四千八百亿美元， （约196亿美元）的新贷款，据德意志联邦银行。
德国外援贷款
德国人的保守借款往往是由于20世纪20年代经历的恶性通货膨胀，导致德国与许多其他发达国家的经济波动不如德意志银行房地产经济学家Jochen Moebert所说。然而，税收优惠的变化可能更好地解释了按揭贷款与GDP的比率下降。
住房贷款利率下降
德国新房贷款
大多数德国房屋买家以固定利率借款。在2003年至2015年期间，所批准的新贷款平均约68％的初始固定率（IRF）为5年以上。一年以上的IRF贷款从未超过批准的新贷款的20％。
贷款固定利率最高一年的贷款仅占2015年贷款总额的12.4％，低于去年同期贷款总额的15.8％。这种利率简介给德国住房市场带来了相当大的稳定性，德国房地产市场往往不会受到突然的利率或房屋价值的影响。
德国利率稳定的一个重要解释是德国银行的贷款来源长期借贷，因此渴望长期借贷。
住房贷款利率趋于稳定。即使欧洲央行的主要利率从2008年9月至2009年5月的4.25％上升至1％，仅使5年期固定利率的利率从5.17％下降至4.37％。
德国贷款利息
只有自2012年7月欧洲央行实施0.75％的基准利率以来，德国住房贷款利率已经低于3％。2016年3月份再降息5次，欧洲央行达到0％基准利率。此后，欧洲央行的基准利率达到0％。除了基准利率下调外，欧洲央行还将存款利率下调了10个基点至-0.40％，并将其每月资产购买额从600亿欧元（682.8亿美元）增加到800亿欧元（891.1亿美元）自2016年4月起。这些措施与银行的目标一致，以确保欧元区的持续经济复苏。
