在德国任何人想要新建(Neubau)、改造(Umbau)、拆除(Abbau)一座建筑或更改其用途(Nutzungsänderung)都需要获得建设许可证(Baugenehmigung)。什么是Baugenehmigung?

　　- Baugenehmigung是建筑业的专业用语，意思是建设许可证，法律基础是德国各联邦州的建筑法规，例如在巴伐利亚州则是《巴伐利亚州建筑法规》Bayerische Bauordnung(BayBO), 此外相关法规还有《建筑法典》Baugesetzbauch(BGB)，《建筑使用法规》Baunutzungsverordnung(BauNVO), 建筑程序法(BauVerfVO)，车库及停车位法(GStV), 建筑技术标准(DIN-Normen)等等。

　　怎样可以获取建设许可证(Baugenehmigung)?

　　- 必须要向官方递交建筑审批 (Bauantrag)，建筑审批的递交材料具体根据项目而定， 包括从土地所有权划分的建筑定位图，建筑设计图集，建筑文字描述，商业建筑的运营方案，建筑面积及层数、容积率，停车位，造价等关键参数。必要的时候还须提交地基稳固性证明，隔热，隔音，防火的技术证明，土地排污证明，邻居土地主人的许可等等。

　　谁会参与建筑审批的过程?

　　- 业主，建筑师，建筑审批部门，必要情况下还有结构工程师，防火工程师，土地测量师，消防局，文物保护局等各部门。

　　谁允许提交建筑审批?

　　- 在德国范围内登记注册的建筑师(Architekt)。

　　建筑审批(Bauantrag) 程序有哪些类型呢?

　　(一)无需许可无需审批(verfahrensfrei)：通常是针对小型建筑和附属建筑，建筑面积通常小于50平米，例如车库、露台等。虽然此类建筑既无需建筑许可也无需审批，业主还是需要遵守相关的建筑法律规定;

　　(二)无需许可但需审批(genehmigungsfrei)：如果所在土地已有制订的建筑规划(B-Plan)，且建筑方案符合规划要求，业主只需将审批文件提交给建筑审批部门，在法定期限内如果官方未表示拒绝，即可开工实施建筑方案;

　　(三)简化的建筑审批(vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren)：通常针对复杂程度很低的建筑项目，业主需按正式程序提交审批，建筑部门对审查范围有所简化;

　　(四)正式的建筑审批(umfassendes Baugenehmigungsverfahren)：除此之外的建筑类型，均需经正式程序审批，特别是多层建筑和特殊建筑，官方会对建筑方案做全面的审查。

　　建筑一旦获得许可证，有效期通常是两年到三年，符合条件可以申请在失效之前再延长一到两年。在有效期内，业主应该保证建筑项目按期竣工。没有建设许可证的建筑属于非法建筑，法律后果由业主自行承担，官方会向业主提出高额罚金或是要求强行拆除建筑。

　　补充信息:

　　- Nutzungsänderung: 属于正式审批程序。 通常发生在建筑使用功能的转换。 不同类型转换: 居住类型的住宅转变成商业类型的民宿。相同类型转换：商业用途的按摩店转变成商业用途的餐馆。

　　- Teilbaugenehmigung: 可以看作临时的建设许可证。 通常业主为了节约时间，在正式建设许可证获得之前，可以申请允许局部施工的建筑许可。

　　- Bauvorbescheid: 属于特殊审批程序。 为了明确是否能够获得审批，业主可以事先向建筑部门申请咨询意见(Bauvoranfrage)，如果获得肯定性答复，即可在一定期限内准备建筑审批。

　　- Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen: 属于例外情况的审批。在具有适当理由的情况下，业主可以提交偏离于建筑法规的的建筑审批，争取获得特殊的建筑许可，当然难度很高。